Zwangsräumung: Ablauf, Dauer, Kosten und Rechte für Mieter und Vermieter
Eine Zwangsräumung steht am Ende eines langen Verfahrens. Zwischen der Kündigung und dem Tag, an dem der Gerichtsvollzieher vor der Tür steht, liegen meist sechs bis zwölf Monate. In dieser Zeit entscheidet ein Gericht über die Räumungsklage, setzt Fristen und prüft Härtefälle.
Dieser Ratgeber erklärt, wie eine Zwangsräumung abläuft, wie lange sie dauert, was sie kostet und was mit den Möbeln passiert. Alle Fristen und Gebühren sind mit den zugehörigen Paragrafen belegt, Stand September 2026.
Das Wichtigste auf einen Blick (TL;DR)
Eine Zwangsräumung setzt einen Räumungstitel voraus, meist ein Urteil aus einer Räumungsklage. Der Vermieter darf die Wohnung nie selbst räumen.
Nur ein Gerichtsvollzieher führt die Räumung durch. Er kündigt den Termin mindestens drei Wochen vorher an.
Von der Kündigung bis zur Räumung vergehen im Normalfall sechs bis zwölf Monate. Eine gerichtliche Räumungsfrist darf insgesamt bis zu ein Jahr betragen (§ 721 ZPO).
Der Vermieter zahlt alle Kosten vor. Bei einer klassischen Räumung einer Drei-Zimmer-Wohnung liegen die Gesamtkosten aus Gericht, Anwalt, Gerichtsvollzieher und Spedition meist bei 3.000 bis 10.000 Euro, beim Berliner Modell deutlich darunter.
Bei der klassischen Räumung werden die Möbel eingelagert. Holt der Mieter sie nicht innerhalb eines Monats ab, dürfen sie verkauft werden (§ 885 Abs. 4 ZPO).
Beim Berliner Modell bleiben die Sachen in der Wohnung. Nach einem Monat darf der Vermieter sie verwerten oder entsorgen (§ 885a Abs. 4 ZPO).
Der Weg zur Zwangsräumung: Warum es soweit kommt
Eine Zwangsräumung der Wohnung ist immer das Ende eines gescheiterten Mietverhältnisses. Der häufigste Grund sind Mietrückstände. Daneben führen Störungen des Hausfriedens, unerlaubte Untervermietung oder ein berechtigter Eigenbedarf zur Räumungsklage, wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht.
Der Vermieter darf dabei nie eigenmächtig handeln. Er darf weder das Schloss austauschen noch die Sachen des Mieters vor die Tür stellen. Solche Selbsthilfe ist verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB und kann Schadensersatz auslösen. Nur der Gerichtsvollzieher darf die Zwangsräumung durchführen, und nur mit einem vollstreckbaren Räumungstitel.
Phase 1: Die Kündigung durch den Vermieter
Bevor es zur Zwangsräumung kommt, muss der Vermieter dem Mieter ordnungsgemäß kündigen. Je nach Kündigungsgrund gelten unterschiedliche Fristen:
Fristlose Kündigung: Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist. Erheblich heißt: Der Rückstand übersteigt eine Monatsmiete (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Auch ein Rückstand von zwei Monatsmieten, der sich über mehr als zwei Termine angesammelt hat, reicht aus. Der Mieter muss die Wohnung dann sofort herausgeben. In der Praxis setzt der Vermieter meist eine kurze Frist von ein bis zwei Wochen, bevor er klagt.
Ordentliche Kündigung: Bei Eigenbedarf oder anderen berechtigten Interessen (§ 573 BGB) gelten die Kündigungsfristen aus § 573c Abs. 1 BGB. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen:
Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
Über 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate
Reagiert der Mieter nicht auf die Kündigung und zieht nicht aus, bleibt dem Vermieter nur die Räumungsklage.
Phase 2: Die Räumungsklage vor Gericht
Wenn der Mieter nach Ablauf der Frist nicht ausgezogen ist, muss der Vermieter eine Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Hier beginnt der eigentliche rechtliche Prozess, der zur Zwangsräumung führen kann.
Der Ablauf der Räumungsklage
Das Gericht stellt dem Mieter die Klage zu und fordert ihn auf, sich innerhalb von zwei Wochen zu äußern. Geht es um eine Kündigung wegen Mietschulden, informiert das Gericht außerdem unverzüglich die zuständige Behörde: das Jobcenter nach § 22 Abs. 9 SGB II, bei Sozialhilfeempfängern das Sozialamt nach § 36 Abs. 2 SGB XII. Wann das Amt Mietschulden oder einen Umzug übernimmt, steht im Ratgeber Zahlt das Sozialamt die Entrümpelung? Beide Vorschriften verpflichten das Gericht, Klageeingang, Mietrückstand und Verhandlungstermin mitzuteilen, damit die Behörde noch prüfen kann, ob sie die Rückstände übernimmt.
Anschließend prüft das Gericht, ob die Kündigung wirksam war. In der mündlichen Verhandlung legen beide Seiten ihre Sicht dar. Häufig schlägt das Gericht einen Vergleich vor, etwa einen Auszugstermin in einigen Monaten gegen Verzicht auf einen Teil der Schulden. Ein solcher Vergleich ist ebenfalls ein Vollstreckungstitel (§ 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Einwände des Mieters können sein:
Formfehler in der Kündigung, etwa eine fehlende Begründung
Fehlende oder vorgeschobene Kündigungsgründe
Soziale Härte nach § 574 BGB, zum Beispiel hohes Alter, Krankheit oder fehlender Ersatzwohnraum
Nachzahlung der Mietschulden innerhalb der Schonfrist
Hält das Gericht die Kündigung für wirksam, ergeht ein Räumungsurteil. Mit diesem Titel kann der Vermieter die Räumung durchsetzen. Das Gericht kann dem Mieter im Urteil eine Räumungsfrist einräumen (§ 721 ZPO), mehr dazu in Phase 3.
Phase 3: Der Räumungstitel und die Räumungsfrist
Mit dem Räumungstitel hat der Vermieter das Recht, den Mieter aus der Wohnung entfernen zu lassen. Doch auch jetzt folgt die Zwangsräumung nicht sofort. Nach § 721 Abs. 1 ZPO kann das Gericht dem Mieter auf Antrag oder von Amts wegen eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. In dieser Zeit darf der Vermieter nicht vollstrecken, der Mieter muss aber weiter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete zahlen.
Verlängerung der Räumungsfrist bei Härtefällen
Der Mieter kann beantragen, dass die Räumungsfrist verlängert wird. Der Antrag muss spätestens zwei Wochen vor Ablauf der laufenden Frist beim Gericht eingehen (§ 721 Abs. 3 ZPO). Gründe, die Gerichte berücksichtigen, sind zum Beispiel:
Schwere Krankheit oder Pflegebedürftigkeit
Schwangerschaft oder kleine Kinder im Haushalt
Keine neue Wohnung trotz nachgewiesener Suche
Ein fester Auszugstermin, der kurz nach Fristende liegt
Das Gericht wägt im Einzelfall die Interessen beider Seiten ab. Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen, gerechnet ab Rechtskraft des Urteils (§ 721 Abs. 5 ZPO).
Phase 4: Der Gerichtsvollzieher wird beauftragt
Ist die Räumungsfrist abgelaufen und der Mieter immer noch nicht ausgezogen, beauftragt der Vermieter den zuständigen Gerichtsvollzieher mit der Räumung. Zuständig ist der Gerichtsvollzieher, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Der Vermieter muss einen Kostenvorschuss leisten, bevor der Gerichtsvollzieher tätig wird.
Die Aufgaben des Gerichtsvollziehers:
Ankündigung des Räumungstermins mit Tag und Uhrzeit, in der Praxis mindestens drei Wochen vorher
Beauftragung von Spedition und Schlüsseldienst im Auftrag des Vermieters
Durchführung der Zwangsräumung
Protokoll über die Räumung und die vorgefundenen Sachen
Übergabe der Wohnung an den Vermieter
Der zeitliche Vorlauf gibt dem Mieter Zeit für eine letzte Reaktion. Spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin kann er beim Vollstreckungsgericht einen Antrag auf Vollstreckungsschutz nach § 765a Abs. 3 ZPO stellen, es sei denn, die Gründe für den Antrag sind erst danach entstanden oder er konnte den Antrag ohne eigenes Verschulden nicht rechtzeitig stellen. Zieht der Mieter in dieser Zeit freiwillig aus, entfallen die Kosten für Spedition und Einlagerung.
Phase 5: Der Tag der Zwangsräumung
Wenn der Räumungstermin gekommen ist und der Mieter die Wohnung noch nicht verlassen hat, beginnt die eigentliche Zwangsräumung. Der Gerichtsvollzieher erscheint meist am Vormittag, bei der klassischen Räumung zusammen mit einer Spedition.
So läuft die Zwangsräumung ab
Der Gerichtsvollzieher verschafft sich Zutritt zur Wohnung, notfalls mit einem Schlüsseldienst, der das Schloss öffnet und austauscht. Ist der Mieter anwesend, fordert der Gerichtsvollzieher ihn auf, die Wohnung zu verlassen. Weigert er sich, darf der Gerichtsvollzieher Gewalt anwenden und dafür die Unterstützung der Polizei anfordern (§ 758 Abs. 3 ZPO).
Anschließend räumt die vom Vermieter bezahlte Spedition oder ein Umzugsunternehmen die Wohnung. Alle Gegenstände des Mieters werden entfernt und im Protokoll festgehalten. Bei der klassischen Zwangsräumung kommen die Sachen in ein Lager, bei der Räumung nach dem Berliner Modell bleiben sie zunächst in der Wohnung. Am Ende setzt der Gerichtsvollzieher den Vermieter in den Besitz der leeren Wohnung ein (§ 885 Abs. 1 ZPO).
Von der Kündigung bis zur Räumung: wie lange dauert eine Zwangsräumung?
Eine feste Dauer gibt es nicht. Die Länge hängt davon ab, ob fristlos oder ordentlich gekündigt wurde, wie ausgelastet das Amtsgericht ist und ob das Gericht eine Räumungsfrist gewährt. Die folgende Übersicht zeigt die typischen Zeiträume der einzelnen Schritte:
Kündigung bis Klage: Bei fristloser Kündigung wegen Mietschulden zwei bis vier Wochen. Bei ordentlicher Kündigung erst nach Ablauf der Kündigungsfrist, also drei bis neun Monate.
Räumungsklage bis Urteil: Im günstigen Fall etwa drei Monate. Fünf bis sechs Monate sind der Regelfall, wenn eine mündliche Verhandlung nötig ist oder Beweise erhoben werden.
Räumungsfrist: Null bis zwölf Monate, je nach Urteil. Bei Mietschulden fällt sie meist kurz aus, bei Familien mit Kindern oder kranken Mietern länger.
Auftrag an den Gerichtsvollzieher bis Räumungstermin: Mindestens drei Wochen wegen der Ankündigungsfrist, in der Praxis vier bis acht Wochen.
Zusammengerechnet dauert eine Zwangsräumung bei Mietschulden meist sechs bis zwölf Monate. Legt der Mieter Berufung ein, beantragt er Vollstreckungsschutz oder gewährt das Gericht die volle Räumungsfrist, kann es auch mehr als eineinhalb Jahre dauern. Die Zeitangaben stammen aus Erfahrungswerten von Schuldnerberatungen und Rechtsportalen, die gesetzlichen Fristen aus der ZPO.
Was passiert mit den Möbeln nach der Zwangsräumung?
Was mit Möbeln, Kleidung und Hausrat passiert, regeln § 885 ZPO und § 885a ZPO. Welche der beiden Vorschriften gilt, hängt davon ab, welche Räumungsart der Vermieter beim Gerichtsvollzieher beauftragt hat.
Klassische Räumung: Einlagerung durch den Gerichtsvollzieher
Bei der klassischen Räumung lässt der Gerichtsvollzieher alle beweglichen Sachen wegschaffen. Ist der Mieter anwesend, übergibt er sie ihm direkt (§ 885 Abs. 2 ZPO). Ist niemand da oder verweigert der Mieter die Annahme, kommen die Sachen auf Kosten des Mieters in die Pfandkammer oder ein anderes Lager (§ 885 Abs. 3 ZPO). Dinge, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, etwa verdorbene Lebensmittel oder Müll, soll der Gerichtsvollzieher unverzüglich vernichten.
Für die eingelagerten Sachen gelten diese Fristen aus § 885 Abs. 4 ZPO:
Der Mieter kann seine Sachen abholen, muss dafür aber die Kosten der Räumung und Lagerung bezahlen.
Holt er sie nicht innerhalb eines Monats nach der Räumung ab, darf der Gerichtsvollzieher sie verkaufen.
Meldet sich der Mieter, zahlt aber die Lagerkosten nicht innerhalb von zwei Monaten, dürfen die Sachen ebenfalls verkauft werden.
Sachen, die sich nicht verkaufen lassen, werden vernichtet.
Unpfändbare Sachen wie Kleidung, Ausweise, Medikamente oder Arbeitsmittel muss der Gerichtsvollzieher dem Mieter jederzeit ohne Weiteres herausgeben (§ 885 Abs. 5 ZPO). Der Erlös aus dem Verkauf wird hinterlegt.
Berliner Modell: die Sachen bleiben in der Wohnung
Beim beschränkten Vollstreckungsauftrag nach § 885a ZPO, dem Berliner Modell, setzt der Gerichtsvollzieher den Mieter nur aus dem Besitz und übergibt die Wohnung dem Vermieter. Die Möbel bleiben stehen. Der Gerichtsvollzieher dokumentiert die frei sichtbaren Sachen im Protokoll, häufig mit Fotos (§ 885a Abs. 2 ZPO).
Ab der Übergabe gilt für den Vermieter (§ 885a Abs. 3 und 4 ZPO):
Er darf die Sachen wegschaffen und verwahren, muss dabei aber Sorgfalt walten lassen. Er haftet nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
Sachen, an denen offensichtlich kein Interesse besteht, darf er sofort vernichten.
Alles andere darf er verwerten, wenn der Mieter es nicht innerhalb eines Monats nach der Räumung abholt. Nicht verwertbare Sachen dürfen dann entsorgt werden.
Unpfändbare Sachen muss er dem Mieter jederzeit herausgeben.
Für Vermieter heißt das: Sie sollten die Frist von einem Monat abwarten, das Protokoll des Gerichtsvollziehers aufbewahren und die spätere Entsorgung mit Nachweisen dokumentieren. Wie das in der Praxis abläuft, steht weiter unten im Abschnitt zu Stuttgart.
Die Kosten einer Zwangsräumung: Wer zahlt was?
Die Kosten für eine Zwangsräumung sind erheblich und setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen. Zunächst muss der Vermieter alle Kosten vorstrecken, kann sie aber später vom Mieter zurückfordern.
Kostenübersicht einer Zwangsräumung:
Gerichtskosten:
Räumungsklage: 500-1.500 Euro
Anwaltskosten: 1.500-3.000 Euro
Räumungskosten:
Gerichtsvollzieher: Die Grundgebühr für die Räumung liegt nach KV Nr. 240 GvKostG bei 98 Euro, beim Berliner Modell mit Dokumentation der Sachen nach KV Nr. 241 bei 108 Euro. Dauert der Termin länger als drei Stunden, kommt ein Zeitzuschlag von 20 Euro je angefangener Stunde dazu. Mit Wegegeld und mehreren Terminen liegen die tatsächlichen Kosten meist bei 150 bis 400 Euro.
Spedition und Räumung: 2.000-5.000 Euro
Schlüsseldienst: 100-300 Euro
Einlagerung (pro Monat): 200-500 Euro
Diese Kosten variieren je nach Wohnungsgröße, Menge des Hausrats und Wohnort. Beim Berliner Modell entfallen Spedition und Einlagerung meist vollständig, dafür trägt der Vermieter das Risiko und die Kosten der späteren Verwertung oder Entsorgung.
Gesamtkosten: Bei einer klassischen Zwangsräumung einer Drei-Zimmer-Wohnung liegen die Gesamtkosten aus Gerichtskosten, Anwalt, Gerichtsvollzieher und Spedition häufig zwischen 3.000 und 10.000 Euro. Bei großen Wohnungen oder umfangreicher Einlagerung kann es teurer werden.
Der Vermieter bleibt oft auf diesen Kosten sitzen, da Mieter, die zwangsgeräumt werden, meist nicht zahlungsfähig sind. Daher versuchen die meisten Vermieter, es gar nicht erst zur Zwangsräumung kommen zu lassen.
Möglichkeiten, eine Zwangsräumung zu verhindern
Für Mieter gibt es verschiedene Wege, sich vor einer drohenden Zwangsräumung zu schützen oder diese zu verhindern:
Vor der Räumungsklage:
Kommunikation suchen: Das direkte Gespräch mit dem Vermieter kann oft Wunder wirken. Vielleicht lässt sich eine Ratenzahlung für Mietschulden vereinbaren oder ein Auszugstermin aushandeln.
Mietschulden begleichen: Zahlt der Mieter die ausstehende Miete innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nach oder verpflichtet sich eine Behörde zur Übernahme, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, sogenannte Schonfristzahlung). Diese Schonfristzahlung wirkt aber nur, wenn in den vorangegangenen zwei Jahren keine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs bereits durch Nachzahlung unwirksam geworden ist.
Hilfe vom Sozialamt: Bei finanziellen Notlagen kann das Sozialamt oder Jobcenter die Mietschulden übernehmen, um die Zwangsräumung zu verhindern.
Nach der Räumungsklage:
Räumungsschutzklage: Bei besonderen Härtefällen kann eine Räumungsschutzklage eingereicht werden. Das Gericht prüft dann, ob die Räumung eine unzumutbare Härte darstellt.
Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO: Wenn die Zwangsräumung unter voller Würdigung der Interessen des Vermieters eine mit den guten Sitten nicht zu vereinbarende Härte bedeuten würde, kann sie auf Antrag ganz oder teilweise aufgehoben oder eingestellt werden. Der Antrag muss spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin gestellt werden. Das gilt in der Rechtsprechung besonders bei:
Suizidgefahr
Schwerer Krankheit
Hochschwangerschaft
Fehlender Ersatzwohnung trotz intensiver Suche
Das Bundesverfassungsgericht hat im Mai 2025 die Zwangsräumung einer hochschwangeren Mieterin per einstweiliger Anordnung gestoppt, weil das Amtsgericht die gesundheitlichen Risiken für Mutter und Kind nicht ausreichend geprüft hatte (BVerfG, Beschluss vom 18.05.2025, 2 BvQ 32/25). Das zeigt: Gerichte müssen bei § 765a ZPO im Einzelfall genau abwägen, ein pauschaler Ausschluss bestimmter Gruppen gilt nicht.
Neue Wohnung finden: Der beste Schutz vor Zwangsräumung ist, rechtzeitig eine neue Wohnung zu bekommen und freiwillig auszuziehen.
Besondere Situationen bei der Zwangsräumung
Familie mit Kindern
Ein fester Rechtssatz, der eine Räumung während des Schuljahres verbietet, existiert nicht. Das Gericht berücksichtigt den Schulbesuch der Kinder aber im Rahmen der Härtefallprüfung nach § 574 BGB und bei der Bemessung der Räumungsfrist nach § 721 ZPO, zum Beispiel wenn:
kein angemessener Ersatzwohnraum verfügbar ist,
die Kinder durch einen sofortigen Umzug erheblich belastet würden.
Droht Kindern durch die Räumung Obdachlosigkeit, ist die Gemeinde zur Bereitstellung einer Notunterkunft verpflichtet. Das Jugendamt wird im Einzelfall beteiligt, wenn eine Kindeswohlgefährdung im Raum steht, eine allgemeine gesetzliche Pflicht zur Benachrichtigung bei jeder Familienräumung besteht nicht.
Berliner Modell in Stuttgart: So läuft die Räumung für Vermieter ab
Für Eigentümer in Stuttgart, die eine Zwangsräumung nach dem Berliner Modell beauftragt haben, übernehmen wir als Rümpel 0711 den Teil nach der Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher. Wir dokumentieren den Zustand der Wohnung mit Fotos und tragen die vorgefundenen Gegenstände in ein Übergabeprotokoll ein, damit der Vermieter im Streitfall nachweisen kann, was in der Wohnung war. Ob die Sachen bis zum Ablauf der Monatsfrist aus § 885a Abs. 4 ZPO in der Wohnung bleiben oder eingelagert werden, klären wir bei der Besichtigung. Nach Ablauf der Frist räumen wir, verwerten, was einen Wert hat, entsorgen den Rest und stellen dem Vermieter einen Entsorgungsnachweis aus. Zuständig für Räumungsklagen zu Stuttgarter Wohnungen ist nach § 29a ZPO das Amtsgericht Stuttgart, unabhängig davon, wo Vermieter oder Mieter wohnen.
Mehr zum Ablauf einer kompletten Wohnungsauflösung in Stuttgart und zu den Kosten einer Entrümpelung finden Sie auf den verlinkten Seiten.
Rechte und Pflichten während der Zwangsräumung
Rechte des Mieters:
Ankündigung des Räumungstermins mit ausreichendem zeitlichem Vorlauf, in der Praxis mindestens drei Wochen
Anwesenheit bei der Räumung, aber keine Pflicht dazu
Herausgabe der eingelagerten Gegenstände gegen Erstattung der Räumungs- und Lagerkosten (§ 885 Abs. 4 ZPO)
Sofortige Herausgabe unpfändbarer Sachen wie Kleidung, Ausweise oder Medikamente ohne Kostenerstattung (§ 885 Abs. 5 ZPO)
Räumungsschutz bei besonderen Härtefällen nach § 765a ZPO
Pflichten des Vermieters:
Nur der Gerichtsvollzieher darf die Zwangsräumung durchführen
Kostenvorschuss leisten
Pfändungsfreie Gegenstände dürfen nicht verwertet werden
Angemessene Einlagerung der Gegenstände
Keine Selbstjustiz
Nach der Zwangsräumung: Was dann?
Ist die Wohnung geräumt, endet das Mietverhältnis endgültig. Der Vermieter kann die Wohnung neu vermieten, oft erst nach einer Haushaltsauflösung der zurückgelassenen Sachen. Für den ehemaligen Mieter beginnt oft eine schwierige Phase:
Folgen für den Mieter:
Negative Schufa-Einträge erschweren neue Wohnungssuche
Schulden durch Mietrückstände und Räumungskosten
Eventuell Verlust der eingelagerten Gegenstände
Psychische Belastung durch Wohnungsverlust
Unterstützungsmöglichkeiten:
Schuldnerberatung für Schuldenregulierung
Sozialamt für Notunterkünfte
Caritas oder Diakonie für Beratung
Wohnungslosenhilfe in extremen Fällen
Häufige Fragen zur Zwangsräumung
Wie lange dauert eine Zwangsräumung?
Von der Kündigung bis zur tatsächlichen Räumung vergehen bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietschulden meist sechs bis zwölf Monate. Darin stecken die Zeit bis zum Räumungsurteil, eine mögliche gerichtliche Räumungsfrist und der Vorlauf bis zum Termin beim Gerichtsvollzieher. Legt der Mieter Rechtsmittel ein oder gewährt das Gericht die volle Räumungsfrist nach § 721 ZPO von bis zu einem Jahr, dauert es entsprechend länger.
Was passiert bei einer Zwangsräumung?
Der Gerichtsvollzieher verschafft sich am Räumungstermin Zutritt zur Wohnung, notfalls mit Schlüsseldienst und Unterstützung der Polizei. Ist der Mieter nicht ausgezogen, setzt er ihn aus dem Besitz und übergibt die Wohnung an den Vermieter. Je nach beauftragter Räumungsart lässt er die Möbel entweder wegschaffen und einlagern oder in der Wohnung stehen.
Wie läuft eine Zwangsräumung ab?
Der Ablauf gliedert sich in die Kündigung durch den Vermieter, die Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht, das Räumungsurteil mit einer möglichen Räumungsfrist, die Beauftragung des Gerichtsvollziehers und schließlich den Räumungstermin. Zwischen den einzelnen Schritten liegen Fristen von mehreren Wochen bis Monaten. Sie geben dem Mieter jedes Mal Gelegenheit, doch noch auszuziehen oder rechtlich gegen die Räumung vorzugehen.
Was kostet eine Zwangsräumung?
Bei einer klassischen Räumung einer Drei-Zimmer-Wohnung liegen die Gesamtkosten aus Gerichtskosten, Anwalt, Gerichtsvollzieher, Spedition und Einlagerung häufig zwischen 3.000 und 10.000 Euro. Die Grundgebühr für den Gerichtsvollzieher selbst beträgt nach KV Nr. 240 GvKostG 98 Euro. Der Vermieter muss die Kosten vorstrecken und kann sie zwar vom Mieter zurückfordern, das gelingt in der Praxis aber selten.
Was passiert mit den Möbeln nach der Zwangsräumung?
Bei der klassischen Räumung lagert der Gerichtsvollzieher die Sachen des Mieters ein. Holt der Mieter sie nicht innerhalb eines Monats ab, dürfen sie nach § 885 Abs. 4 ZPO verkauft werden. Beim Berliner Modell bleiben die Möbel zunächst in der Wohnung, der Vermieter darf sie nach Ablauf der Monatsfrist aus § 885a Abs. 4 ZPO verwerten oder entsorgen.
Kann man eine Zwangsräumung noch stoppen?
Ja, bis kurz vor dem Termin gibt es mehrere Möglichkeiten. Zahlt der Mieter die Mietschulden innerhalb der Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vollständig nach, wird eine fristlose Kündigung unwirksam. Bis spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin kann er außerdem einen Antrag auf Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO stellen, etwa bei schwerer Krankheit oder Suizidgefahr.
Was ist das Berliner Modell?
Beim Berliner Modell nach § 885a ZPO beschränkt der Vermieter den Auftrag an den Gerichtsvollzieher auf die Besitzeinweisung. Die Möbel des Mieters bleiben zunächst in der Wohnung, der Vermieter übernimmt Verwahrung und spätere Verwertung selbst. Das senkt die Kosten gegenüber der klassischen Räumung, weil Spedition und laufende Lagerkosten entfallen.
Fazit: Zwangsräumung als letztes Mittel
Eine Zwangsräumung belastet beide Seiten, emotional und finanziell. Der Ablauf und die Kosten zeigen, dass sich eine frühzeitige Lösungssuche lohnt. Mieter sollten bei Zahlungsschwierigkeiten sofort das Gespräch suchen, Vermieter sollten zu Ratenzahlung oder einem verhandelten Auszugstermin bereit sein.
Von der Kündigung bis zur Räumung durchläuft der Fall mehrere gerichtliche Stationen, in denen Vermieter und Mieter ihre Rechte wahrnehmen können. Bis zum Räumungstermin gibt es Möglichkeiten, die Zwangsräumung zu verhindern oder aufzuschieben. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter vor Willkür und gibt ihnen Fristen, um eine Lösung zu finden.
Kommt es dennoch zur Räumung, übernehmen wir als Rümpel 0711 für Vermieter in Stuttgart die Wohnungsauflösung, Entrümpelung und Entsorgung im Anschluss an den Räumungstermin, mit Protokoll und Nachweisen für den Fall einer späteren Auseinandersetzung mit dem ehemaligen Mieter.
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